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請注意﹕  

 我每個星期主持四個現場的電台財務問答節目,閣下可在以下時間收聽,並致電詢問財務問題﹕

(1) 逢星期二太平洋時間早上8時至9(紐約時間早上11-12),可在紐約AM1480電台或http://www.nyam1480.com/網站收聽「理財天地」問答節目。

(2) 逢星期三晚上太平洋時間八8時至10時,可在三藩市AM 1450電台或在 www.kestradio.com 網址即時收聽「生財有道」理財問答節目,直播室熱線電話號碼是415-431-8255,傳真號碼是1-415-946-3377

(3)逢星期二及四下午太平洋時間6時至7時,可在三藩市AM 1400電台收聽本人為「星島中文電台」主持的「生財有道」問答節目,可在http://www.chineseradio.com/ 即時收聽,熱線電話是650-808-8000

(4)逢星期四晚上太平洋時間8至10時,可在洛杉機AM1430電台或 www.am1430.net  網站即時收聽「理財天地」問答節目,直播室熱線電話號碼是520-1430(洛杉機聽眾)323-520-1430,傳真號碼是626-844-2928



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加州房屋避免認證新方法

2016年之前,要後人將來繼承房產而無需通過法庭認證(probate)手續,只有三個途徑,一是與子女以Joint Tenancy(生死契)方式擁有,二是以「終生居住契約」(Life Estate Deed)擁有,三是設立可撤銷的生前信託(living trust)。第一和第二種方法到令父母失去控制權,第二種方法是為了避免白卡「遺產追收」(estate recovery),故有其特別用途。第三個方法最完善,但要花律師費。 

去年921日,加州州長簽署了AB139法案,由今年11日生效。這個新法案讓加州居民增加一個既簡單又省費用的避免認證的方法,乃是透過登記一份「可撤銷死後轉移契」(Revocable Transfer on Death Deed),簡稱為TOD Deed 

這份TOD Deed只有一頁,而且表格已經按新法字眼預先印定,你只需要填上物業的APN號碼,受益人的姓名,將物業的法定描述(legal description)附在表格,然後到地保官(notary public)面前簽名,之後拿到縣登記處 (County Recorder’s Office ) 登記便可以了(登記時無需遞交Preliminary Change Of Ownership Report)。將來契上受益人無需通過認證手續,直接便可以憑死亡證明轉名。 

這份TOD契夫婦每人要為每一個物業登記一份,夫婦其中一人先離世,在生配偶依然憑著共同擁有而自動繼承,無需認證,這份TOD契亦未產生功用。可是,當這位配偶亦離世時,受益人即可憑此契去進行轉名手續。 

TOD契適合簡單和平分的繼承指示,例如,三個受益人平分,即每人三份之一。假如繼承指示比較複雜,例如受益人並非平分,便需要設立信託了。

這份TOD契是隨時可以取消或更改的,假如物業有多於一份TOD契,則以最後的一份為準。 

已經設立生前信託的讀者,無需另外設立TOD契。未設立信託的讀者,不妨考慮利用這個新方法去避免將來要認證。這份契可自行到http://www.sbcounty.gov/arc/_pdf/Revocable_Transfer_on_Death_Deed.pdf 下載,然後自己填好,附上legal description(多數在屋契後頁)再拿到地保官面前簽名。一旦登記便完成了。 

登記TOD契,產權並沒有改變,故完全不會地稅重估,也不影響產權轉移或物業買賣,對稅務也完全沒有影響。將來即使賣出物業,也無需要取消TOD契。 

使用TOD契有兩個缺點,第一,由於要在縣登記處登記,成為公開記錄,任何人都可查閱,受益人姓名成為公眾記錄,缺乏私隱。第二,這個TOD契並無資產保障(asset protection)作用,無法擋住追債者,亦無避免白卡遺產追收的作用。 但使用TOD契的最大好處,是手續簡單而有效,並且可以省下設立生前信託的費用。


社安退休金規則重大改變 


國會最近決定將社安退休制度作重大的修改,令有些之前有利的策略不能被採用。以下為你逐一解釋。 

首先,新例將所有人分開三類:

 一。在1950年五月一日前出生的人士,受到影響最輕微,他們仍可以由一位配偶(通常是社安退休金較高的一位)選擇「申請但不領取退休金」(file and suspend),而讓另一位配偶申領「配偶退休金」(spousal benefit),好處是這位配偶自己的退休金可以每年增加8%,到了70歲時可改領自己的退休金。對這類朋友,這個聰明的做法雖然仍可以使用,但必須在2016年4月29日前選擇。由於這個File and Suspend方向必須66歲才能使用,1950年5月1日出生的朋友將無法選擇此策略。

 二。1950年5月2日至1954年1月1日之間出生的人士,在選擇領取退休金的策略時,將受到部份新例影響 (他們仍可憑Restricted Application方法在66歲便選擇領取配偶退休金,而讓自己的退休金繼續增加)。

 三。在1954年1月2日或以後出生的人士,完全受到新例影響,無法使用File and Suspend 策略去領取配偶退休金。(但假如配偶已經開始領取社安退休金,不夠40個工作點的配偶依然可以申領配偶退休金)

 本身屬於上述第二及第三類的人士,或配偶屬於第二及第三類的家庭,將受到以下影響:

 一。2016年4月29日後,配偶不再能憑另一般配偶作File and Suspend而領取配偶或子女退休金。

 二。1954年1月2日之後出生的人士,假如在70歲前申請配偶的退休金(即所謂Restricted Application),便會有所謂”Deemed Filing”的情況,即社安局會計算本人的退休金,及以配偶工作點得的退休金,以較高者為準,以後不能改變。舊規則Deemed Filing只是在66歲以前才有影響,新例將66歲延至70歲。 注意:新例容許在2015年底達到62歲者(即在1954年1月1日之前出生者)不受到這條新例影響。

 三。要求File and Suspend者,舊例容許File and Suspend者隨時停止File and Suspend,並要求政府將申請File and Suspend後的退休金發放 ,新例完全取消這個做法,即無法在有特別情況(如發覺患上末期癌病時取消File and Suspend,並獲得發放過去沒有領取的退休金)。

 對1954年1月2日或以後出生的朋友,將來在考慮領取社安金時,考慮的因素比以前簡單,因為已經沒有之前File and Suspend和Restricted Application這兩項策略,只是要考慮什麼歲數開始領取退休金。 從某一個角度來說,社安條例比前簡單易明,人人平等,再不會讓懂得使用以上兩種不是人人都知道和理解的策略佔優勢,也可以說是一種進步吧。

 

善用 Life Estate Deed 業權契


許多華人父母喜歡在生前將自住房屋產權轉移子女,但在一般情況下,這都不是最聰明的選擇,應該設立生前信託,指定子女作受益人,自己繼續擁有業權,直到夫婦離世後才由後人繼承。可是,有些朋友領取政府白卡醫療福利,他們害怕將來政府進行「遺產追收」(Estate Recovery),故仍在生便將產權轉給子女。但這樣做有機個後遺症。第一,產權不再屬於自己,子女是業主,老人家要賣屋搬入換屋,子女必須同意;子女假如沒有在賣屋前5年內自住兩年,便沒有任何增值免稅額。此外,由於作贈予是要將原本的成本價轉移,子女要面對大筆稅金。還目睹有少數情況,子女與父母不和,要求父母搬出。

要將房子產權轉移子女來避免遺產追收,但亦防止子女在你有生之年私自出售物業,更為子女保留將來成本提升的稅務優惠,便應該考慮利 Life Estate Deed(終生遺產契)。這個契讓不再擁有產權,但仍保留終生居住權;你在契上的身份是Life Tenant (終生住客),你的子女是Remainder Beneficiary(餘留受益人),由於終生住客的名字和權益被清楚地寫在契上,這個物業要出售,必須終生住客與餘留受益人到簽名才能完成,為終生受益人帶來保障。但由於原來的業主(稱為轉讓人Grantor)已經不再擁有業權,將來逝世後便避免了遺產追收的可能。

然而,在稅務上重要的「成本提升」優惠,由於真正產權繼承是在原來擁有人(之後成為終生住客)逝世後才完成,這個產權轉移依然屬於遺產繼承,故沒有喪失成本提升。成本提升有何好處呢?由於原來成本被一筆勾銷,取而代之的是死亡時的市場價值,即使物業已經大幅升值,繼承人賣出後計算升值,乃按提升了的市值計算,故升值收入將大幅降低,甚至是零,即完成避免要繳納任何收入稅。假如繼承人不居住在該物業,本來沒有任何免稅金額,但憑著成本提升,一樣可以免稅或減稅。

有了這個契,將來子女繼承遺產時,是否需要通過法庭認證(probate)的程序呢?答案是:不需要的,因為在遺產法的角度,產權早已轉移到受益人名下,只不過是延期執行而已。既然這種轉移手續避免了認證,原來的產權擁有人可以無需設立生前信託(living trust)。

雖然「終生遺產契」是個簡單的方法去避免「遺產追收」,甚至連「生前信託」也省下,將來子女也可以享受「成本提升」的稅務好處,但請記得,業主將會喪失單獨控制業權的權力,他不能決定賣出物業,因為「餘留受益人」必須同意。此外,假如「餘留受益人」婚姻或生意失敗,在離婚或宣佈個人破產的過程中這個物業的產權也可能成為爭奪的資產。最後,由於業主在稅務上其實已經將產權贈予「餘留受益人」,需要應付贈予稅,必須透過709號稅表去免除贈予稅。

「終生遺產契」本身是一份法律文件,這項手續亦是一個法律的安排,故在做決定前應該諮詢對遺產安排有經驗的律師。